La loi de finances 2025, promulguée le 14 février dernier, modifie le calcul des plus-values de cession réalisées par les loueurs en meublés non professionnels (LMNP).
Quel changement ?
Antérieurement, la plus-value de cession était calculée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
Suite à la promulgation de la loi de finances 2025, le calcul du prix d’acquisition devra être minoré du montant des amortissements admis en déduction.
La plus-value brute imposable sera donc majorée en conséquence :
Prix net de cession :
Prix de cession (-) commissions versées (-) frais liés à la vente
(-)
Prix de revient nominal global :
Prix d’achat (+) Frais d’acquisition (réels ou forfait 7,5%) (+) Impenses réelles (ou forfait
15% si détention > 5 ans)
(-) Amortissements déduits art 39C
=
Plus-value brute imposable
Qu’est-ce que l’amortissement, et quel montant sera pris en compte ?
L’amortissement reflète l’usure de votre bien. Il se traduit comptablement par la constatation d’une charge supplémentaire appelée « dotation aux amortissements ».
Cette dotation est calculée par l’application d’un « taux » d’amortissement au coût d’acquisition de votre bien. Ce taux est défini selon la durée prévisible d’utilisation de votre bien (hors terrain, non amortissable).
A l’issue de cette durée, le bien est totalement amorti (fin des dotations aux amortissements).
Fiscalement, la déduction des dotations aux amortissements est limitée pour les LMNP (article 39-C du CGI).
Cette limite est définie par la différence entre le montant des loyers acquis, et celui de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (frais d’entretien, de réparation, d’assurances…).
Il est donc procédé pour chaque exercice clos au calcul du montant des amortissements fiscalement déductibles. L’excédent non déduit est reporté, pour éventuelle imputation future (sans limite de durée).
Dans le cadre du calcul de la plus-value de cession, c’est le montant des amortissements fiscalement déduits depuis l’origine qui devra être pris en compte.
Les amortissements non admis en déduction (reportés fiscalement) ne sont pas à intégrer au calcul.
A noter : les amortissements concernés sont ceux afférents au bien, sur base de son coût d’acquisition.
Ainsi, les amortissements relatifs aux autres éléments ne sont pas à intégrer* (par exemple : mobilier, travaux ultérieurs de construction – reconstruction – agrandissement – amélioration …)
*En attente de précisions de l’administration fiscale.
Exemple (simplifié) :
Acquisition au 01/01/2022 :
- D’un appartement pour 120 000 € (hors quote-part terrain), amorti sur 30 ans (soit 4 000 € par an) ;
- De mobilier pour 5 000 €, amorti sur 5 ans (soit 1 000 € par an).
En cas de vente au 31/12/2024 :
- Le cumul d’amortissement serait de 15 000 € (dont 12 000 € pour l’appartement) ;
- Hypothèse de 12 500 € déduits fiscalement (dont 10 000 € pour l’appartement) ;
- Vente au prix de 118 000 € (soit une moins-value de 2 000 € avant loi finances 2025)
La plus-value brute imposable selon loi de finances 2025 serait ainsi de : 118 000 – (120 000 – 10 000) = 8 000 €
Exceptions pour les structures accueillant certains publics
Sont exclus de la réintégration des amortissements au calcul de la plus-value les biens situés dans :
- Une résidence, destinée à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans ;
- Un établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés ;
- Une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » (article L 7232-1 du Code du travail) ou l’autorisation prévue à l’article L 313-1 du CASF ;
- Un ensemble de logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, géré par un groupement de coopération sociale ou médico-social ;
- Un établissement de santé délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement pour des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.
Les locations meublées de tourisme classées ne figurent pas parmi les exclusions.
En conséquence :
Pour toutes les cessions intervenant à compter du 15 février 2025 (lendemain de la promulgation), les plus-values calculées seront « majorées » des amortissements déduits fiscalement.
L’abattement pour durée de détention reste cependant toujours applicable.
Nous vous recommandons ainsi, pour vos LMNP, de prioriser des projets avec conservation de vos biens sur le long terme.
