Nous vous rappelons l’importance cruciale de l’inventaire détaillé des charges dans les contrats de baux commerciaux, et ce, conformément aux dispositions légales en vigueur.
En effet, l’article L. 145-40-2 du Code de Commerce impose une obligation formelle : tout bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées à ce bail, avec une indication claire de leur répartition entre le bailleur et le locataire.
Une cour d’appel a récemment écarté une clause d’un bail commercial imposant au locataire de rembourser au bailleur la taxe foncière, au motif que le bail ne comportait pas l’inventaire des charges prévu par l’article L 145-40-2 du Code de Commerce, texte d’ordre public.
La cour d’appel de Versailles a précisé que l’inventaire prévu par cet article a un caractère limitatif et qu’il constitue la seule façon d’imputer des charges au locataire, puisqu’elles doivent nécessairement y être récapitulées, de telle sorte que toute catégorie de charges non mentionnée à cet inventaire ne pourra pas être récupérée par le bailleur.
La cour d’appel de Bordeaux a jugé que ne constituait pas un inventaire précis et limitatif, au sens de ce texte, l’énumération des catégories de charges incombant au seul locataire, dès lors qu’elle ne comportait aucune précision de la répartition, par catégorie de charges, entre le locataire et le bailleur, aucune clé de répartition entre les différents locataires de l’immeuble, ni aucune indication explicite de la quote-part du locataire ; pour la cour, une telle énumération n’était pas susceptible de permettre au locataire d’avoir une visibilité dès la date de conclusion du bail sur les charges qu’il devra assumer
Conséquences d’un non-respect de cette obligation
- Nullité de la clause : Toute clause du bail visant à contourner cette exigence légale est réputée non écrite. Ainsi, une clause générale prévoyant que le locataire devra s’acquitter de « toutes les charges » est nulle et sans effet.
- Impossibilité de récupérer certaines charges : En l’absence d’un inventaire détaillé, le bailleur ne pourra pas réclamer au locataire le paiement de charges non mentionnées dans le bail, même si elles sont liées à l’occupation des lieux.
- Risque de litiges : Le manque de précision sur la répartition des charges est une source fréquente de conflits entre bailleurs et locataires.
En tant que bailleur, il est donc essentiel de :
- Faire établir un inventaire précis et exhaustif des charges, en annexe du bail commercial, dès sa signature. Cet inventaire doit être clair et sans ambiguïté pour éviter tout malentendu.
- Respecter scrupuleusement les termes de cet inventaire tout au long de la durée du bail.
- Fournir au locataire tous les justificatifs relatifs aux charges réclamées.
En cas de non-respect de ces obligations, le locataire pourra contester les demandes de paiement de charges et saisir les tribunaux.
